SUMBER DARI JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA SEMENANJUNG MALAYSIA, KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN
2.1 Perkembangan Pembangunan `Gated Community’ dan `Guarded Neighbourhood’
Kewujudan skim guarded neighbourhood (GN) secara `ad-hoc’ tanpa kawalan dan pemantauan telah menimbulkan pelbagai masalah kepada komuniti setempat dan penduduk sekitar. Pembinaan pondok pengawal di pintu masuk, pemasangan halangan dalam bentuk sekatan manual dan `automated boom gate’ di laluan jalanraya awam, pembinaan `perimeter fencing’ dalam bentuk tembok atau `chain link’ serta keperluan pihak awam menyerahkan dokumen pengenalan diri seperti kad pengenalan atau lesen memandu kepada pengawal keselamatan adalah antara permasalahan yang timbul akibat daripada terbentuknya skim-skim GN.
Memandangkan pertumbuhan skim `gated community’ dan `guarded neighbourhood’ terus berleluasa, maka penggubalan satu garis panduan perancangan adalah perlu. Langkah ini akan membantu proses pertimbangan permohonan skim GC dan penguatkuasaan skim GN oleh PBT.
2.2 Definisi ‘Gated Community’
GC boleh didefinisikan sebagai suatu kumpulan penduduk atau komuniti yang tinggal di kawasan berpagar dan berpengawal sama ada di kawasan bangunan kediaman berbilang tingkat (high-rise property) seperti pangsapuri, kondominium dan `town-house’ atau di kawasan kediaman bertanah (landed property) seperti banglo, teres dan rumah berkembar. Walau bagaimanapun, tafsiran `gated community’ lebih tertumpu kepada kumpulan penduduk atau komuniti yang tinggal di kawasan kediaman bertanah berhakmilik strata.
Secara umum, ia merupakan satu skim kediaman tertutup dengan tembok / pagar mengelilingi keseluruhan kawasan kediaman, mempunyai akses keluarmasuk yang terhad dan terkawal serta mempunyai kemudahan harta bersama (common property).
Skim GC boleh diklasifikasikan berdasarkan ciri-ciri berikut:
i. Pembangunan hartanah kediaman bertanah (landed) yang meliputi rumah banglo, berkembar, teres dan sebagainya yang dibangunkan di atas satu lot tanah utama dengan pecahan kepada petak tanah (land parcel) kecil dengan pemilikan tanah secara hakmilik strata.
ii. Pembangunan yang eksklusif dikelilingi oleh pagar atau tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan pembangunan atau kediaman bersebelahan.
iii. Mempunyai akses keluar-masuk yang terhad dan sistem kawalan keselamatan 24 jam sama ada menggunakan pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau kedua-duanya.
iv. Mempunyai beberapa komponen kemudahan harta bersama seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan rekreasi / taman permainan yang hanya boleh digunakan oleh penghuni skim berkenaan.
v. Mempunyai sistem pengurusan dan penyelenggaraan sendiri yang diselia oleh badan pengurusan (management corporation) yang dilantik oleh penghuni selaras dengan peruntukan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663).
2.3 Definisi ‘Guarded Neighbourhood’
GN boleh didefinisikan sebagai satu kawasan kediaman terkawal secara keseluruhan atau sebahagian di dalam skim-skim perumahan sedia ada atau baru yang pegangan tanahnya berhakmilik individu (individual land title). Skim GN menyediakan perkhidmatan kawalan keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal. Dari segi undang-undang, ia tidak boleh mempunyai halangan fizikal di atas jalan awam dan menguatkuasakan sebarang sekatan keluar-masuk kepada penghuni dan orang ramai.
Kewujudan GN adalah tidak berdasarkan kepada peruntukan mana-mana undang-undang atau peraturan. Ia hanya wujud secara `ad-hoc’ berdasarkan persetujuan penghuni-penghuni di sesebuah kawasan kejiranan untuk menjadikan kejiranan mereka sebagai kawasan berpengawal (guarded).
2.4 Isu-Isu Pembangunan ‘Gated Community’ dan `Guarded Neighbourhood’
Terdapat beberapa isu perancangan yang sering ditimbulkan berkaitan dengan pembangunan skim GC dan dan skim GN.
Antaranya ialah:
i. Kewujudan skim GC dan skim GN boleh memberi implikasi negatif kepada pengasingan kelompok masyarakat dan pemupukan interaksi sosial penduduk khususnya di antara penghuni yang tinggal di kawasan berpagar dengan penghuni yang tinggal di kawasan kediaman biasa.
ii. Pembinaan pondok pengawal yang tidak terancang, pemasangan sekatan dan halangan fizikal serta keperluan menyerah dokumen pengenalan diri secara tidak sah, khususnya di kawasan GN boleh menghalang daya aksessibiliti dan menimbulkan kesukaran kepada pihak berkuasa dan orang ramai untuk keluar-masuk ke skim-skim kediaman.
iii. Rekabentuk, ketinggian dan saiz pagar yang dibina, khususnya di sekeliling kawasan skim GC telah menghalang pandangan (permeability) daripada luar. Keadaan ini menyukarkan pemantauan keselamatan serta mencacatkan pemandangan dan estetika keseluruhan kawasan pemajuan.
5. GARIS PANDUAN UMUM - GATED COMMUNITY (GC)
Pembangunan skim GC perlu mematuhi kawalan am perancangan sebagaimana berikut:
Pembangunan GC hanya dibenarkan di lokasi-lokasi tertentu dan hanya terhad di kawasan bandar.
Cadangan membangunkan skim GC perlu ditentukan di dalam pelan susunatur pembangunan, khususnya bagi cadangan pemajuan kediaman berskala besar dan tertakluk kepada kelulusan kebenaran merancang oleh pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT).
Luas minimum kawasan yang boleh dipertimbangkan untuk pembangunan skim GC ialah 1.0 hektar. Bagi pembangunan skim GC yang mempunyai banyak skim, luas maksimum bagi setiap skim adalah 10.0 hektar.
Kemudahan-kemudahan harta bersama (common property) termasuk jalan dalam skim GC adalah milik komuniti skim tersebut dan ianya perlu diselenggara sendiri oleh penghuni melalui perbadanan pengurusan yang dilantik.
Pembinaan sebarang tembok atau pagar yang mengasingkan sepenuhnya di antara penduduk GC dan bukan GC adalah tidak dibenarkan.
Penilaian Impak Sosial (SIA) sebagaimana yang diperuntukkan di dalam subseksyen 21A(1A) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) perlu disediakan sebelum pemajuan GC diberi pertimbangan oleh PBPT.
6. GARIS PANDUAN KHUSUS (GC)
JUSTIFIKASI
6.1 Saiz Keluasan Pembangunan
Justifikasi penetapan keluasan kawasan 1.0 hektar (minimum) hingga 10.0 hektar (maksimum):
Memudahkan perbadanan pengurusan (MC) menyelenggara dan menguruskan kawasan GC dengan lebih sistematik.
Membolehkan penyediaan kemudahan awam berhirarki rendah diletakkan di dalam kawasan GC. Memudahkan akses dan tidak menyekat / menghalang akses orang ramai ke kawasan pembangunan sekitar.
Justifikasi jumlah kediaman 200-500 unit bagi sesebuah skim GC:
Jumlah unit yang sesuai bagi menampung perkongsian kos penyelenggaraan skim GC.
Mengambilkira pembangunan secara bercampur antara perumahan bertanah (landed strata) dengan perumahan berbilang tingkat (high-rise strata).
6.3 Lokasi Pembangunan
GC hanya boleh dibangunkan di kawasan yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi adalah untuk melindungi penghuni GC daripada sebarang risiko jenayah yang tidak diduga.
Kawasan perkampungan tidak dibenarkan bagi mengelak wujudnya pengasingan sosial yang ketara antara masyarakat di dalam dan di luar GC.
6.6 Pembinaan Pagar / Tembok
Justifikasi minimum 50% `permeability’:
Memudahkan pemantauan keselamatan ke dalam kawasan GC oleh pihak keselamatan (polis). Menggalakkan interaksi antara masyarakat GC dan bukan GC.
6.7 Laluan Keluar-Masuk
Pemasangan ‘boom gate’ di pintu masuk adalah tidak dibenarkan jika ia melibatkan jalanraya awam.
Piawaian:
i. Sekurang-kurangnya 2 pintu (laluan) masuk perlu disediakan.
6.9 Landskap dan Penanaman Pokok
Piawaian:
ii. Pemaju perlu memaklumkan secara jelas kepada pembeli rumah tentang kos-kos penyelenggaraan landskap yang perlu ditanggung oleh mereka.
6.11 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal
Tempat letak kereta / motosikal untuk pelawat perlu ditandakan di dalam pelan permohonan kebenaran merancang dan pelan bangunan.
ii. Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan.
Piawaian:
ii. Rumah teres
1 rumah : 2 Tempat Letak Kereta + 10% untuk pelawat
6.12 Laluan Khas Utiliti
i. Laluan utiliti seperti elektrik (TNB), laluan telefon, bekalan air, gas dan sistem pembetungan perlu disediakan bagi memudahkan perkhidmatan tersebut dapat disediakan dengan baik.
Piawaian:
i. Laluan khas utiliti selebar 2.5 meter (8.2 kaki) perlu disediakan di dalam kawasan GC
6.13 Perletakan Kemudahan Awam
Hanya kemudahan tertentu boleh diletakkan dalam GC seperti taman permainan kanak-kanak, dewan komuniti, rumah kelab, kolam renang.
Kemudahan awam peringkat tinggi seperti masjid, sekolah dan padang bola perlu diletakkan di luar GC supaya dapat digunakan secara bersama oleh masyarakat.
*******************
Pautan:
http://www.mpklang.gov.my/sites/default/files/panduan/Garis%20Panduan%20Guarded%20and%20Gated%20Community.pdf
http://www.mpklang.gov.my/en/mp-klang/resource/circular-guidelines/page/0/1
https://issuu.com/anwar_townplan/docs/ppt_gp_gated_nov2011
https://www.townplan.gov.my/publication.php?catID=9
http://jkt.kpkt.gov.my/jkt/resources/PDF/Perkhidmatan/Pekeliling/2010/Bil_1_Tahun_2010_Lampiran_1.pdf
http://www.moha.gov.my/images/maklumat_perkhidmatan/pekeliling_agensi_persendirian/pekeliling_1.pdf
